RỦI RO KHI MUA BÁN NHÀ - ĐẤT KÊ KHAI GIÁ THẤP HƠN THỰC TẾ ?

Hiện nay, hầu hết trong các giao dịch mua bán nhà - đất đều tồn tại song song giữa 2 loại hợp đồng (Hay còn gọi là hợp đồng âm dương):
Một là hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên thể hiện đúng giá mua bán mà 2 bên thương lượng.
Hai là, hợp đồng ghi giá thấp hơn giá trị thực của nhà - đất rất nhiều thường là chỉ bằng 1/10 giá trị thực. Và trên thực tế hình thức thứ 2 vẫn được ưu tiên sử dụng trong các giao dịch.
Như vậy tại sao lại tồn tại Hợp đồng âm dương như vậy, mục đích là để làm gì và người mua bán có gặp rủi ro gì hay không? Sau đây mình xin chia sẻ một số rủi ro mà bản thân nhân thấy có thể xảy ra giữa các bên khi tiến hành giao dịch hợp đồng âm dương.

Trước khi giao dịch nên tìm hiểu thật kỹ tính pháp lý của nhà đất

Thứ nhất:

Rõ ràng động cơ chính dẫn đến việc lập 2 hợp đồng trong quá trình mua bán chính là trốn thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN: 2% Giá trị hợp đồng công chứng), rõ ràng đây là hành vi vi phạm pháp luật, nếu bị cơ quan Nhà nước phát hiện tùy theo mức độ nghiêm trọng vi phạm sẽ bị phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Thứ hai:

Hợp đồng mua bán theo hình thức nêu trên dù đã được văn phòng công chứng ký nhưng vẫn có thể bị tòa án tuyên bố vô hiệu vì hợp đồng được xác lập nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước (thực tế đã xảy ra). Khi hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì các bên liên quan phải thi hành án, căn cứ theo hợp đồng đã ký tại phòng công chứng mà các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận (người bán hoàn trả tiền ghi trên hợp đồng công chứng (giá thấp hơn giá trị thực) đã nhận, người mua hoàn trả Giấy chứng nhận Quyền sử dụng nhà đất), đồng thời phải nộp phạt các khoản chi phí phát sinh khác.

Thứ ba:

Mặc dù việc mua bán đã hoàn tất việc sang tên cho bên mua (chủ mới), nhưng thực tế vẫn xảy ra khiếu nại, chiếm dụng của bên thứ ba liên quan đến quyền sử dụng đất, nếu được tòa án chấp thuận đơn khiếu nại thì giao dịch trên vẫn có khả năng bị hủy bỏ, hoặc tạm hoãn việc sang nhượng dẫn đến kết quả như đã nêu ở phần thứ hai.

Như vậy, như đã phân tích ở trên thiệt hại trước mắt có thể thấy là người mua chỉ được trả lại số tiền đã ghi trong hợp đồng công chứng mà đôi bên đã ký (số tiền này thực tế có khi chỉ bằng 1/10 số tiền người mua đã bỏ ra), lúc này người mua cũng đành chấp nhận vì Nhà nước chỉ công nhận hợp đồng hợp pháp khi giao dịch diễn ra tại Văn phòng công chứng và được Công chứng viên xác thực cho việc mua bán đó.

Tuy vậy, trong một số trường hợp người mua lỡ rơi vào trường hợp nêu trên vẫn có thể nhận lại được tiền nếu như vẫn còn đủ những giấy tờ chứng thực việc thỏa thuận giữa đôi bên, nhưng quá trình khởi kiện cũng hết sức gian nan, vất vả.

Bất động sản có giá trị lớn đồng nghĩa với những rủi ro cao luôn đi kèm

Biết rủi ro nhưng vẫn làm...

Trong thực tế, giao dịch theo hình thức Hợp đồng âm dương như là một quy tắc ngầm giữa đôi bên mà ai cũng biết (kể cơ quan quản lý Nhà nước), nhưng thực tế giá nhà đất theo quy định Nhà nước so với giá nhà đất giao dịch trên thị trường vẫn còn chênh lệch khá lớn, vì thế giữa các giao dịch mua bán đôi bên chỉ cần kê khai mức giá tiệm cận với giá Nhà nước quy định là được.

Có thể thấy rằng, nếu không xảy ra vấn đề ngoài ý muốn thì đôi bên có thể tiết kiệm rất nhiều chi phí từ việc phải nộp thuế Thu nhập cá nhân, thuế trước bạ. Mặc dù họ nhận thức rõ được những rủi ro có thể xảy ra nhưng vẫn chấp nhận.

Tóm lại, nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung là một lĩnh vực có giá trị giao dịch rất lớn nên rủi ro đi kèm cũng không phải là ít. Vấn đề nằm ở chỗ những người tham gia vào thị trường cần có kinh nghiệm, cũng như kiến thức nhất định để giảm thiểu rủi ro mức thấp nhát có thể.

Trên đây, là một số kinh nghiệm bản thân mình nhận thấy mong có những đóng góp thêm của mọi người về vấn đề liên quan đến Bất động sản!

Ghi chú: Bài viết có dựa trên nguồn từ https://cafeland.vn/ và hình ảnh từ một số trang mạng.